Акт 1:
Пьеса начинается в мрачном подвале, ночлежке, населённой обездоленными людьми: ворами, проститутками, актерами, рабочими. Мы знакомимся с их тяжелыми судьбами и сложными взаимоотношениями.
- Анна, больная жена слесаря Клеща, предчувствует скорую смерть: «Тяжело мне… видно, скоро уж…» Обитатели ночлежки, включая Квашню, торговку пельменями, пытаются её утешить.
- Появляется жадный хозяин ночлежки, Михаил Иванов Костылев: «Эх, Андрюшка, злой ты человек!» Он конфликтует с постояльцами, вымогая деньги и читая нравоучения.
- Костылев подозревает свою жену Василису в измене с вором Васькой Пеплом: «А… Васька — дома?» Сатин, один из постояльцев, насмешливо подтверждает его подозрения.
- Василиса, не найдя Пепла, срывает злость на остальных: «Чтобы соринки не было!» Она конфликтует с Алешкой, молодым сапожником, влюблённым в неё.
- Появляется странник Лука, принося атмосферу сочувствия и надежды: «Все мы на земле странники…» Он утешает Анну рассказами о загробной жизни.
- Пепел признается в любви Наташе, сестре Василисы, и предлагает ей уйти: «Вижу, ты девица строгая… хорошая… надежный человек… очень полюбил тебя!..» Наташа сомневается, но чувствует влечение к нему.
- Василиса предлагает Пеплу сделку: «Вася! давай… поможем друг другу…» Она даст ему денег, если он убьёт её мужа.
- Костылев подслушивает разговор и набрасывается на Василису: «Васка… поганая! Нищая… шкура!» Пепел в гневе бьёт Костылева, и тот умирает.
- Василиса обвиняет Пепла в убийстве: «Убили! Мужа моего… вот кто убил! Васька убил!» Наташа, поверив сестре, проклинает Пепла и Василису.
Акт 2:
- Обитатели ночлежки обсуждают смерть Анны и предстоящий суд над Пеплом.
- Лука рассказывает притчу о праведной земле, которая оказывается выдумкой: «…по планам выходит — нету! Грабеж!..» Это вызывает разочарование и отчаяние.
- Пепел снова предлагает Наташе уехать в Сибирь: «…туда, ну?.. Ты думаешь — моя жизнь не претит мне? Эх, Наташа! Я знаю… вижу!..» Наташа соглашается, но не верит в лучшую жизнь.
- Василиса и Костылев избивают Наташу: «Вот — изувечили меня…» Пепел пытается защитить её, но его удерживают.
Акт 3:
Действие происходит на пустыре за ночлежкой.
- Настя рассказывает о своей несчастной любви, выдумывая романтические истории: «И вот — отвечаю я ему: «Радость жизни моей! Месяц ты мой ясный! И мне без тебя тоже вовсе невозможно жить на свете…»
- Клещ, потерявший жену и инструменты, впадает в отчаяние: «…вот она — правда! Дьявол! На… на что мне она — правда? Дай вздохнуть… вздохнуть дай!»
- Лука рассказывает историю о том, как он пожалел двух воров, и они стали хорошими людьми.
- Пепел и Наташа решают уйти вместе. Василиса наблюдает за ними и злорадствует.
- Костылев ругает Наташу. Пепел заявляет, что она теперь его женщина.
- Василиса издевается над Пеплом и Наташей, предвкушая их несчастье.
Акт 4:
Прошло несколько месяцев. Комната Пепла разрушена, Татарин ранен, Лука исчез.
- Обитатели ночлежки обсуждают суд над Пеплом и Василисой.
- Сатин произносит монолог о человеке и правде, защищая Луку и его философию сострадания: «Человек — вот правда! …Всё — в человеке, всё для человека! …Чело-век! Это — великолепно! Это звучит… гордо! Че-ло-век! Надо уважать человека!»
- Барон рассказывает о своём аристократическом прошлом, которое оказывается выдумкой.
- Настя мечтает уйти из ночлежки и начать новую жизнь.
- Актер, вдохновлённый рассказами Луки о лечебнице для алкоголиков, решает отправиться на её поиски.
- Бубнов мечтает открыть бесплатный трактир для бедных.
- Барон сообщает, что Актер повесился. Обитатели ночлежки реагируют на это событие равнодушно.